Oficinas 'premium': por qué crecen, cómo son y cuánto valen

Las oficinas exclusivas son las nuevas protagonistas del mercado, cuya producción estuvo cerca de niveles récord de los últimos cinco años, según la agencia CBRE. Eduardo Di Buccio, Research Manager de la compañía, cuenta cómo se conforman y las causas de su crecimiento.

Oficinas 'premium': por qué crecen, cómo son y cuánto valen

Con 1,99 millones de metros cuadrados distribuidos en 199 edificios, ubicadas tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en el zona Norte a fin de 2016, las oficinas 'premium' se convierten en una opción cómoda y adecuada para trabajar. Según el reporte de oficinas correspondiente al 4° trimestre de 2016, elaborado por la división de Research de CBRE, la producción en el último trimestre de 2016 arrojó unos 38.700 m² nuevos en los submercados de Zona Norte CABA y Distrito Tecnológico. En comparación con 2015 que contó con 47.984 m², el año pasado se acumuló un total de 122.056 m² aproximadamente, una suma que, según afirma el reporte, estuvo por encima del promedio anual histórico de los últimos cinco años, de 75.000 m² aproximadamente.

Las razones

En entrevista con Multitaskers, Eduardo Di Buccio, Research Manager de CBRE Argentina, explica que el crecimiento no es producto de una situación actual sino de “proyectos que se gestaron tres o cuatro años atrás y se culminaron este año”. Por otra parte, aclara que “iniciar proyectos con miras a futuro, estimando las condiciones de mercado por venir, es parte de la visión que deben tener los desarrolladores de este tipo de productos”. 

A su vez, la fuerte demanda de oficinas corporativas, fue uno de los grandes factores que impulsan la producción. Este hecho, según afirma Di Buccio, “segura un mercado cautivo, y la naturaleza de la inversión, las oficinas corporativas ofrecen un flujo de fondos constante, apoyado por inquilinos de buen perfil crediticio y su permanencia”. Al cierre de 2016, fue la Clase A el segmento de mayor demanda (debido a un edificio desarrollado a medida), seguida por la Clase A+ (67.031 m²) que, además de haber tenido un “marcado crecimiento”, ha “convalidado precios al alza a lo largo de todo el año”.

Sus características

Quitando las cualidades habituales de todo edificio de Clase A/A+ vinculadas a “la ubicación, dimensión de la planta tipo, altura de cielorrasos, sistemas de seguridad y acondicionamiento, entre otras”, hoy las oficinas Premium poseen otras nuevas como, por ejemplos, las vinculadas a la sustentabilidad: “Dichas certificaciones imponen una forma distinta de concebir al edificio ya desde la fase de diseño. El diseño sustentable transciende a los materiales utilizados, ya que existen parámetros en particular sobre cuáles son más recomendables; implica pensar un edificio donde se aproveche al máximo la luz solar, se minimicen la pérdida de calor y frio, se realice un uso racional del agua y la energía y fundamentalmente, que el espacio sea lo más saludable posible para sus ocupantes”, explica Di Buccio en conversación con Multitaskers.

En cuanto a los precios de alquiler de este tipo de oficinas, el reporte manifiesta que para la Clase A/A+, los costos rondan en US$ 25,50 por metro cuadrado por mes, 27 centavos por encima del trimestre anterior. Comparativamente, agrega la investigación, la Clase A+ registró un alza de 9,6% mientras que 8,9% en Clase A. Por otro lado, los costos de alquiler de Clase A+, se encontraron en el rango de US$ 23,00 a US$ 36,00 por metro cuadrado por mes, con un promedio de US$ 28,24. Entre las rentas más altas por ubicación se encuentra en Plaza San Martín, Puerto Madero Norte y Catalinas, mientras que las rentas Corredor Panamericana y Microcentro fueron las más competitivas en este segmento.

Por último, sobre los sectores y rubros partícipes de esta tendencia Premium, el research Manager de CBRE explica que se encuentran las compañías multinacionales o grandes nacionales con rubros diversos que varían “desde petroleras, energéticas, farmacéuticas, consumo masivo hasta estudios legales”.

Pymes no premium

A la hora de vincular las oficinas premium con las pequeñas y medianas empresas y ante la pregunta si las pymes tienen acceso, el ejecutivo responde a Multitaskers que “tienen un bajo nivel de incidencia entre los ocupantes corporativos”. Esto, sostiene, se debe a dos razones: En primer lugar, porque la Pyme “no llega a tener una oficina corporativa por la dimensión que una oficina posee” y, en segundo lugar, “por los costos operativos de las mismas; en ellos consideramos tanto el alquiler, impuestos, servicios como a los costos de mantenimiento”.

Por otro lado, enfocado en la construcción de las oficinas exclusivas, señala que las empresas constructoras vinculadas a proyectos de oficinas son “constructoras grandes, de renombre que poseen obras comerciales, obra civil o residenciales de gran envergadura”. Es por tal motivo que aclara que son “contados” los casos donde una constructora Pyme emprende una obra de estas características. Las causas principales, señala Di Buccio, están en “las limitaciones que encontrarían pueden ser por falta de espalda financiera para sostener la escala del proyecto, y técnicas respecto del know-how de cómo debe terminarse y entregarse este particular producto”.

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