En materia de leyes, como en cualquier otro tópico que tiene a las personas como principales protagonistas, los cambios avecinan nuevos escenarios. Para algunos será una simple cuestión de óptica, desde un ángulo, sólo un problema, y, desde el otro, una apetitosa ventaja. En esta ocasión, el derecho de superficie, alojado en los papiros jurídicos de los romanos -si a sus orígenes habría que remontarse- ha sabido trasladarse a través de los períodos históricos, sufriendo cambios, prohibiciones y nuevamente libre vuelo para manifestarse. Multitaskers propone a sus lectores conocer esta ‘nueva’ herramienta legal al servicio de los emprendimientos y negocios con un gran potencial, tanto económico como financiero, que se perfila como impulsor de posibilidades de negocio e inversión en Argentina, especialmente en el rubro inmobiliario y de fideicomiso. Para ello, se consultará a los profesionales del estudio Sena & Bertón Moreno, acerca de este nuevo escenario legal argentino.

¿Qué es el derecho de superficie? Se puede definir como derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro, con derecho a apropiarse de lo que ha sido construido en plazo. Esto quiere decir que el derecho real de superficie permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una contraprestación, sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual se asienta la construcción, por un tiempo prolongado y, como afirman desde Sena & Bertón, “lo que permite amortizar cualquier inversión”. Desde agosto de 2015, se registró un cambio introducido por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, donde se ha receptado un nuevo derecho real que puede potenciar nuevas áreas de inversión, proyectos y negocios, principalmente dentro de las operaciones forestales e inmobiliarias -constituyendo esto último una novedad en el derecho argentino-, bajando costos y elevando la rentabilidad.

La recaudación de abultados montos iniciales son muchas veces los impedimentos comunes a la hora de comenzar un emprendimiento, algo que se diluye frente a la posibilidad que ofrece esta nueva herramienta legal, que posibilita aportar el derecho a un fideicomiso, lo que permite a su vez una serie de alternativas de estructuración de inversiones que “disminuyen sensiblemente los costos de inversión inicial”, ya que no es necesario adquirir un terreno para construir sobre él. “Venimos trabajando con esta herramienta con muy buenos resultados desde 2001”, explica Adrián Lerer, integrante del estudio, quien asegura que el buen asesoramiento y la experiencia resulta un ítem fundamental para “andar sobre seguro” y “dinamizar” la utilización práctica de esta renovada figura.

Plumas y abanicos

Este nuevo escenario parecería albergar en sus fuentes una gran cantidad de posibilidades y proyectos, cuales peces esperando la llegada del pescador con la determinación suficiente para merecer el “pique”. Adrián Lerer concuerda que “las aplicaciones pueden ser infinitas”, basta tan solo imaginar qué se haría en un espacio, ya sea subterráneo, sobre el suelo o sobre el vuelo, pudiendo así tomar algunos de los ejemplos que propone: “centros comerciales, cocheras subterráneas o no, plantaciones forestales en crecimiento que se venden en pie con distintas edades de maduración, adquisiciones en conjunto con distinto propósito (alguien interesado en el subsuelo y alguien interesado en construir un edificio), entre otras”.

Multitaskers consultó a Gustavo A. A. Sena, director del Estudio S&BM, acerca de los pasos básicos requeridos para comenzar a marchar esta herramienta, y lejos de los manuales mecánicos y sistemáticos, su director propone algo un poco más activo: “Primero, cambiar la mentalidad”, para luego “adaptar la comercialización y financiación de los proyectos de inversión”. Conocedor en materia jurídica, el entrevistado imprime la importancia que significa este derecho que, lejos de ser una novedad en el mundo de las leyes, “lo es para aquel que quiere convertirse en propietario de un departamento, donde su propiedad será temporario y no perpetua”. Y es que no sólo se trata de aquel que quiere construir, sino también para los dueños de terrenos o de inmuebles de un departamento, “que cuentan con la posibilidad de intervenir en un negocio sin desprenderse de la propiedad del terreno”. Gracias a estos nuevos escenarios, el abanico de posibilidades se abre para los desarrolladores inmobiliarios y pone a los bancos en “una situación desafiante” donde tendrán que “adaptar sus instrumentos de crédito y evaluación de riesgos para financiar a estas operaciones.

Las aplicaciones de este derecho son recientes aclara Gustavo A. A. Sena, sin embargo, los primeros interesados encontrado con consultas puntuales de desarrolladores inmobiliarios para emprendimientos comerciales. “Entendemos que la construcción de viviendas unifamiliares es un ámbito propicio para el desarrollo del derecho de superficie”, asegura el director de S&BM y agrega que “también la construcción de cocheras y la explotación de terrenos, hoy improductivos, pueden dar lugar a variados proyectos que satisfagan las necesidades de la sociedad”. Nuevamente, el ingenio por procurar nuevos recursos y herramientas para mantener el flujo de actividad emprendedora demostraron que no hace falta inventar algo que revolucione al mundo, ya que las respuestas y soluciones se hallan más cerca de lo que parece.